Het handelshuurcontract bij een overname: tips om verrassingen te vermijden

Begrijp de verplichtingen van de huurder, de te heronderhandelen clausules en zorg voor de continuïteit van de activiteit door het huurcontract veilig te stellen.
Bij de overdracht van een handelszaak of vennootschap is het handelshuurcontract in België van cruciaal belang. De wettelijke bepalingen rond handelshuur (vaak afgesloten voor een periode van 9 jaar) bepalen in grote mate de duurzaamheid van de overgenomen activiteit. Hier volgen enkele tips om het huurcontract effectief te heronderhandelen bij een overname, de toekomstige uitbating veilig te stellen en onaangename verrassingen te vermijden.

1. Het wettelijk kader van handelshuur in België begrijpen

Duur en verlengingen
In België bedraagt de initiële duur van een handelshuur in principe 9 jaar, met mogelijkheid tot drie verlengingen, telkens voor 9 jaar, mits naleving van de wettelijke kennisgevingstermijnen. De huurder kan een verlenging vragen tot het einde van het 9e jaar, terwijl de verhuurder een termijn heeft om akkoord te gaan, te weigeren of aangepaste voorwaarden voor te stellen.

Overdracht en onderverhuur
De huurder mag het handelshuurcontract overdragen of het pand onderverhuren, tenzij het contract dat uitdrukkelijk verbiedt. Bij een overdracht van een handelsfonds is de overdracht van het huurcontract essentieel. Als een verbod op overdracht in het contract staat, moet de vertrekkende huurder dit heronderhandelen met de verhuurder.

Administratieve formaliteiten
In België is het gebruikelijk om elke overdracht van een huurcontract vast te leggen in een bijlage of afzonderlijke akte. Deze bevestigt het akkoord van de verhuurder met de identiteit van de nieuwe huurder, de resterende duur en eventuele aangepaste voorwaarden (huurprijs, waarborgen, enz.). In bepaalde gevallen is registratie vereist om het document een vaste datum en juridische geldigheid tegenover derden te geven.

2. De verplichtingen van de huurder vóór de overdracht

Staat van het pand en onderhoud
De huurder, als toekomstige overdrager, moet ervoor zorgen dat het pand in goede staat is, zoals bepaald in het contract (onderhoud, herstellingen, enz.). Indien de verhuurder grote schade vaststelt, kan hij de overdracht weigeren of een schadevergoeding eisen.

Betalingsregulariteit
Zorg ervoor dat alle huur en lasten volledig betaald zijn voor de overdracht. Verhuurders in België kunnen bezwaar maken tegen een overdracht als er achterstallige betalingen zijn. Een koper zal vaak een attest of overzicht vragen om de betalingsregulariteit te bevestigen.

Verzekeringsclausules
Sommige huurcontracten verplichten de huurder tot het afsluiten van specifieke brand- of aansprakelijkheidsverzekeringen. Bij overdracht moet de overdrager de nieuwe huurder hierover informeren en eventueel het contract overdragen of opzeggen en een nieuw contract laten afsluiten op naam van de overnemer.

3. Clausules heronderhandelen voor een veilige overdracht

Huurprijs en indexering
De huurprijs kan heronderhandeld worden bij vernieuwing of overdracht, maar enkel indien een clausule dit toelaat of met toestemming van de verhuurder. Let op de wettelijke indexeringsregels: in België wordt de huur jaarlijks aangepast op basis van de gezondheidsindex.

Waarborg of borgstelling
Om de verhuurder gerust te stellen, wordt vaak een bankwaarborg of huurwaarborg geëist. Bij overdracht moet nagegaan worden of deze waarborg kan worden overgedragen of moet vervangen worden door een nieuwe waarborg van de overnemer.

Concurrentiebeding
Sommige huurcontracten bepalen dat de eigenaar geen andere lokalen mag verhuren aan een directe concurrent binnen hetzelfde gebouw of een bepaalde straal. Als deze clausule ontbreekt, kan de overnemer vragen om dit op te nemen of te verruimen.

Resterende looptijd en uitstapopties
Als de resterende duur van het huurcontract beperkt is (bijvoorbeeld 1 à 2 jaar), kan de overnemer een verlenging willen vastleggen. Dan kan een bijlage worden onderhandeld die een verlenging van 9 jaar (of een andere afgesproken termijn) garandeert onder bepaalde voorwaarden.

4. De continuïteit na de overdracht waarborgen

De verhuurder op voorhand informeren
Zelfs als het huurcontract geen goedkeuring van de verhuurder vereist, is het sterk aan te raden om vooraf te overleggen. Een goede verstandhouding maakt het gemakkelijker om het contract aan te passen en conflicten te vermijden.

Een overgangsperiode voorzien
Om de overnemer gerust te stellen, kan voorzien worden dat de vorige huurder een tijd lang ondersteuning biedt. Dit vergemakkelijkt de overgang voor leveranciers en klanten, zeker wanneer het bedrijf lokaal goed ingeburgerd is.

Het huurcontract als troef in de onderhandeling
Bij een overdracht van een handelsfonds is een solide huurcontract een belangrijke troef. Hoe langer de resterende looptijd en hoe stabieler de huurvoorwaarden, hoe waardevoller het contract voor de koper. Een duidelijk contract en goede verstandhouding met de verhuurder kunnen een doorslaggevende rol spelen in de prijsbepaling.

5. Samengevat

Bij een overdracht van een handelsactiviteit in België is de onderhandeling van het handelshuurcontract essentieel om de exploitatie te beveiligen en verrassingen te voorkomen.
Let op elk detail: van de duur en verlenging tot de overdrachtsclausule.

– Herbekijk belangrijke clausules (huurprijs, garanties, concurrentie) vóór de ondertekening
– Zorg voor betalingsregulariteit en een goede staat van het pand
– Bevestig het akkoord van de verhuurder om de overgang vlot te laten verlopen

Met een transparante aanpak en goede voorbereiding vergroot u de slaagkansen van de overdracht en biedt u de koper een stabiele basis voor toekomstige groei.